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Federalismo fiscale e cedolare secca 2011

Il decreto sul federalismo fiscale è stato finalmente approvato alla Camera. Ciò significa che alcune misure saranno già operative dal 2011, mentre per altre si dovrà attendere il 2014. In particolare, sarà operativa già dal 2011 la cedolare secca sugli affitti, imposta sostitutiva, dell’Irpef e delle addizionali comunali e regionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, che si applicherà, in via opzionale rispetto all’ordinaria tassazione Irpef, nella misura del 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato o relativi a immobili ubicati nel Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE; detta tassazione potrà essere scelta dalle persone fisiche proprietari, o titolari di diritto reale di godimento, che affittano immobili a uso abitativo, ed eventualmente le pertinenze, se locate congiuntamente all’abitazione, al di fuori dall’attività d’impresa o di lavoro autonomo. L’applicazione opzionale della cedolare secca potrà essere esercitata anche su contratti già in essere, benché non saranno corrisposti gli importi già eventualmente versati per imposte pagate per registrazioni già avvenute. Di particolare rilevanza è l’introduzione di una misura cautelativa per gli inquilini, per cui se il locatore scegli la tassazione tramite cedolare secca per i periodi in cui tale opzione è esercitata non potrà chiedere l’aggiornamento del canone, compresa la variazione “Istat”, pur se prevista nel contratto. Tra le altre misure contenute nel decreto si segnala la compartecipazione al gettito dell’IVA; l’imposta di soggiorno; imposta di scopo, che servirà per finanziare specifiche opere pubbliche; sblocco dell’addizionale Irpef; innalzamento al 50% della quota riconosciuta ai Comuni sui tributi statali recuperati al fine di incentivare la partecipazione degli enti locali alla lotta all’evasione. Dal 2014, invece, sarà in vigore l’Imposta Municipale Propria (IMU) sugli immobili diversi dall’abitazione principale, che sostituirà, per la componente immobiliare, l’IRPEF, le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari attinenti ai beni non locati e l’ICI e l’IMU secondaria che sostituirà la tassa e il canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, l’imposta comunale sulla pubblicità e le affissioni, il canone per l’installazione dei mezzi pubblicitari.

Il federalismo municipale

La Camera ha finalmente approvato il decreto legislativo sul federalismo fiscale, che prevede le seguenti misure:

  • cedolare secca sugli affitti (tassazione opzionale rispetto all’Irpef);
  • compartecipazione dei Comuni al gettito dell’IVA;
  • imposta di soggiorno;
  • imposta di scopo per finanziare specifiche opere pubbliche;
  • sblocco dell’addizionale Irpef;
  • innalzamento al 50% della quota riconosciuta ai Comuni sui tributi statali recuperati al fine di incentivare la partecipazione degli enti locali alla lotta all’evasione;
    in vigore dal 2011

 

  • imposta municipale propria (IMU) sugli immobili diversi dall’abitazione principale, che sostituirà, per la componente immobiliare, l’IRPEF, le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari attinenti ai beni non locati e l’ICI;
  • imposta municipale secondaria che sostituirà la tassa e il canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, l’imposta comunale sulla pubblicità e le affissioni, il canone per l’installazione dei mezzi pubblicitari.
    in vigore dal 2014

1. La cedolare secca sugli affitti: 2011

  • La cedolare secca sugli affitti è un’imposta sostitutiva:
  • dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e delle relative addizionali;
    nonché delle imposte di registro e di bollo sia sulle risoluzioni che sulle proroghe del contratto di locazione.

La cedolare secca si esercita per opzione, in alternativa all’ordinaria tassazione Irpef, già a partire dal 2011 e potrà essere scelta:

  • contribuenti “persone fisiche” proprietari di immobili;
  • esclusivamente per i contratti di locazione abitativa, e per le relative pertinenze se locate congiuntamente all’abitazione. Non vi rientrano le sublocazioni poiché queste danno luogo a redditi diversi e non a redditi fondiari.

Devono, pertanto, ritenersi escluse tutte le locazioni ad “uso diverso”, quali uffici, negozi, spazi commerciali o simili – anche nel caso in cui il proprietario sia una persona fisica – e tutte quelle effettuate in esercizio d’impresa, arti, professioni o da enti non commerciali – anche se abitative.

Tale imposta sostitutiva potrà essere applicata anche sui contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, per cui anche per i contratti di durata non superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno.

Inoltre, la cedolare secca potrà essere esercitata anche su contratti già in essere, in ogni caso, specifica lo schema di decreto, non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate. Ciò significa che se un contribuente decide di optare per la cedolare secca, in luogo della regolare imposizione Irpef, per il 2011 e ha già versato l’imposta di bollo e di registro, queste non verranno rimborsate.

Pertanto, il contribuente persona fisica che sceglierà già nel 2011 di optare per la cedolare secca vedrà tassati i propri redditi relativi al canone di locazione nella misura del:

  • 21% per i contratti a canone libero mercato;
  • 19% per i contratti di locazione a canone concordato o relativi a immobili ubicati nel Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;

invece che assoggettare tale reddito alla tassazione ordinaria (Irpef e relative aliquote). Risparmierà, inoltre, l’imposta di bollo e di registrazione dei contratti di locazione e dei relativi rinnovi.

Si segnala tuttavia, che la cedolare secca insiste sul 100% del reddito da locazione, mentre l’Irpef, e relative addizionali, è calcolato sull’85% di detto reddito.

1.2 I vantaggi per gli inquilini

Nel testo del decreto è contenuta un’importante disposizione che costituisce un beneficio per gli inquilini; in particolare, il testo del decreto stabilisce che nel caso in cui il locatore eserciti l’opzione della cedolare secca, per l’intero periodo per il quale avrà validità detta opzione:

  • non potrà essere modificato il canone di locazione;
  • né il medesimo potrà essere aggiornato compresa la variazione “Istat”, pur se prevista nel contratto.

Tale disposizione assume particolare rilevanza poiché la norma subordina l’efficacia dell’opzione per la tassazione sostitutiva alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti. Tale dichiarazione preventiva dovrà essere inviata dal locatore all’affittuario per raccomandata, in modo che possa valere come attestazione al fine di tutelare il divieto di incremento del canone di locazione.

1.3 I vantaggi per i locatari: quale tassazione conviene?

Poichè la norma in questione dovrà essere applicata già a giugno 2011, ossia dal prossimo dichiarativo relativo al periodo d’imposta 2010, il contribuente si troverà a scegliere se continuare a tassare i redditi da locazione con l’aliquota Irpef dovuta, ovvero se assoggettare i medesimi all’aliquota sostitutiva in misura fissa prevista dalla cedolare secca. Le variabili che entrano in gioco per scegliere l’opzione conveniente (tassazione secca rispetto alle ordinarie aliquote Irpef) sono diverse. Il calcolo finale dipende, infatti:

dalla tipologia di contratto concordato tra proprietario e affittuario (considerando che l’opzione per la cedolare congela il canone per tutta la durata dell’opzione):

  •  canone libero e durata fissa di 4 anni rinnovabili per altri 4;
  •  calmierato con durata fissa a 3 anni rinnovabili per altri 2;
  •  o contratti di locazione a studenti universitari fuori sede che devono avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni.
  • la classe di reddito complessiva del proprietario dell’appartamento.
  •  il livello dei canoni di locazione richiesti all’affittuario.
  •  l’eventuale presenza in capo al locatore di significativi oneri deducibili, detrazioni o di crediti fiscali pregressi.

Tra le misure apportate dal decreto sul federalismo municipale riveste particolare importanza la cedolare secca sugli affitti, già operativa dal 2011.
Questo studio rimane a disposizione sia dei locatari di immobili ad uso abitativo e sia di inquilini per i chiarimenti in merito, e se desiderate potete contattare le Studio per farsi esaminare la propria situazione al fine di decidere se continuare a tassare i redditi da locazione in modo ordinario (Irpef e relative addizionali), ovvero optare per il nuove regime di tassazione.

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